Аренда жилья в германии


Аренда жилья в Германии: что необходимо знать?

Часто случается так, что поиск новой квартиры в Германии оказывается разочаровывающим опытом — особенно в больших городах, таких как Мюнхен или Берлин.

По мнению издания The Local, несколько советов от Немецкой ассоциации арендаторов (Deutschen Mieterbund или DMB) помогут лучше ориентироваться на немецком рынке недвижимости.

Дело не быстрое

После того как подходящее жилье найдено и все документы подписаны, дальнейший механизм в правовом отношении довольно прост: арендатор просто вносит оговоренный задаток и вселяется согласно заранее оформленному договору. Однако предшествующие этому моменту действия могут занять довольно много времени.

«Чем больше времени вы можете потратить, тем лучше будет результат», - утверждает Ульрих Ропертц, пресс-секретарь Deutschen Mieterbund.

По словам специалистов, поиск жилья в центре большого города для человека со средним доходом может длиться несколько месяцев.

Новые предложения

Конкуренция на рынке жилья в таких городах как Берлин и Мюнхен невероятно велика - не стоит удивляться, увидев очередь из тридцати и более человек, ожидающих за дверью при открытом просмотре.

«Нехватка тысяч квартир особенно остро ощутима в мегаполисах и университетских городках. Как следствие, арендные ставки неуклонно растут», - говорит Ульрих Роперц.

В таких условиях скорость имеет значение. Агентство недвижимости часто начинает выбор возможных арендаторов с того момента, как предложение переходит в онлайн. У тех, кто первым отправляет запрос на просмотр, шансы повышаются.

Подготовка документов

Тот, кому прислали приглашение на просмотр, является потенциальным арендатором — наряду с десятками других выбранных кандидатов.

Один из способов выделиться - принести с собой все необходимые документы, показав тем самым серьезность намерений и понимание особенностей бюрократического аппарата Германии.

Помимо справки о зарплате за последние три месяца и ксерокопии паспорта, понадобится Mietschuldenfreiheitsbescheinigung — подтверждающее платежеспособность письмо от предыдущего арендодателя или от владельца квартиры, за проживание в которой в силу каких-то причин плату вносить не требовалось. Произнесенное при этом на одном дыхании данное громоздкое слово впечатлит менеджера вдвойне. Также может понадобиться оценивающая кредитный рейтинг справка из банка.

Репутация менеджера

В Германии не принято иметь дело с арендодателем напрямую. Некоторые агентства лучше, чем другие. Всегда стоит уделять немного времени интернет-исследованиям с целью выяснения, не возбуждались ли судебные иски против агентства. Существуют примеры тому, как компании, управляющие тысячами объектов недвижимости, обвинялись в использовании различных махинаций для обмана арендаторов.

«Безусловно, из разговора с менеджером трудно определить степень его надежности. Но в то же время можно понять, насколько он владеет информацией об объекте. Профессионал должен знать, к примеру, какие в определенном районе расположены магазины, где находятся ближайшие школы, детские сады и так далее», - отмечает Ульрих Ропертц.

Телефонный звонок

Имея дело с общенациональными жилищными ассоциациями, можно попробовать связаться с их представителями напрямую по телефону. В крупных компаниях ежедневно имеют дело с многочисленными электронными письмами или онлайн-формами, поэтому существует вероятность, что по какой-то причине заявка может быть проигнорирована. Разговор непосредственно с менеджером может повысить шансы.

Ключевые вопросы

Deutschen Mieterbund советует всем, кто приходит на просмотр, всегда задавать несколько обязательных вопросов.

Во-первых, нужно выяснить, принадлежит ли квартира частному лицу или компании недвижимости. Вероятность расторжения договора возрастает, если он заключен с частным владельцем, который в любое время может принять решение о личном пользовании квартирой.

Во-вторых, необходимо узнать о том, существуют ли планы по модернизации здания, что может привести впоследствии к повышению арендной платы.

В-третьих, следует владеть информацией о расходах предыдущих жильцов на электроэнергию, отопление и воду — для того, чтобы знать, сколько придется платить сверх Kaltmiete, то есть аренды без дополнительных затрат.

Менеджер всегда будет стараться показать жилплощадь с самой лучшей стороны. DMB, в свою очередь, рекомендует просматривать предлагаемый объект как минимум дважды, причем в разное время суток. Что же касается арендных контрактов, то во избежание неприятных неожиданностей в будущем, прежде чем подписать документы, их необходимо изучать внимательнейшим образом, несмотря на внушительный объем.

germania.one

Найти квартиру в Германии. Краткое практические пособие. Часть 1.

Предлагаю немного отвлечься от "междоусобных войн" патриотов и поравалильщиков :) Вернемся к практическим "урокам".

В конце прошлого, только что ушедшего года, я активно занималась поиском съемной квартиры для семьи бывших поравалильщиков в районе Франкфурта на Майне. Было дано: семья из трех человек (муж, жена и семилетний ребенок), практически не владеющие немецким языком, только английским. Было необходимо: трехкомнатная квартира, в районе, где есть начальная школа, с хорошим транспортным сообщением. Желательно без маклера. Освежим знания вместе?

Немного теории, которая периодически повторяется в сообществе, но найти ее, порой, бывает проблематично.

- В Германии квартиры сдаются либо через маклера, либо напрямую от владельца квартиры.

- В первом случае съемщик платит 2,38 Kaltmiete в карман маклеру за то, что он был посредником в заключении сделки аренды жилья. Также платится Kaution - залог владельцу квартиру, которую он кладет на специальный счет в банке (как правило под очень низкий процент). Залог составляет от двух до трех Kaltmiete и используется в качестве гарантии владельцу квартиры на случай, если а) съемщик перестанет платить б) при съезде из квартиры обнаружатся поломки, которые нужно будет оплачивать. Если все ок, то залог после оконачания аренды возвращается съемщику. Итого, при аренде квартиры через маклера 2,38 аренды + 2-3 аренды залог + сама аренда.

- Во втором случае, если повезет найти квартиру не через маклера, то платится только залог плюс аренда.

- Терминология: Kaltmiete - "холодная аренд. плата" без оплаты коммунальных услуг и Warmmiete "горячая аренд. плата" - общая стоимость аренды в месяц с учетом ком. услуг.

Расчет стоимости коммунальных услуг делается "по головам" и по площади. Семье из трех человек вряд ли сдадут двухкомнатную квартиру, даже, если она 60-70 кв.м. В Германии принято, чтобы у ребенка была отдельная комната. Если детей двое (не младенцев) и они разнополые - то у каждого по комнате. Поэтому советская закалка "пока перекантуемся" в однокомнатной, а там посмотрим - не прокатит :) Немцы не поймут. Бывает, что сдается 3-х комнатная квартира 80 кв.м с пометкой - только для двоих. По немецким меркам это вполне себе квартира на бездетную семью. А для ребенка там места нет! :)

Теперь о практике поиска квартиры. Для людей, которые не владеют немецким языком процесс поиска квартиры может превратиться в непрерывный квест. Будьте готовы к тому, что немецкие владельцы квартир могут отказать даже в просмотре квартиры, узнав, что потенциальные съемщики не говорят по-немецки. В данном случае работает "человеческий фактор" - если повезет, то вы владельцу понравитесь, общаясь с ним по-английски или жестами. Если не обладаете талантом убеждения - лучше не тратить нервы и обратиться к маклеру. По крайней мере они знают, за что работают. Как правило маклеру за процесс поиска жилья и организацию посещений - не платят. Платят по факту в виде маклерского гонорара (см.выше).

У тех, кто едет в Германию по контракту, зачастую вопрос с жильем решается силами работодателя. Для всех остальных полезные ссылки:

Квартиры в Германии по регионам БЕЗ маклера, напрямую от владельцев

Студенческие квартиры и комнаты

Для некоторых возможным решением будет "временное жилье", меблированные квартиры на несколько месяцев. Порой такую квартиру иностранцу снять проще, чем постоянную. Да и для "осмотреться" очень удобно.

Временное жилье

Основная "база" поиска квартир в Германии. 90% квартир через маклерские конторы. Но есть фильтр "Provisionsfrei" - т.е без маклера. Через этот фильтр квартир будет намного меньше, но они есть. Как правило пересекаются с сайтом по первой ссылке.

База

Рекомендую не искать с первого раза "квартиру мечты". Процесс поиска может затянуться надолго. Подберите максимально подходящее по площади, месту и цене, а "перламутровые пуговицы" будете искать потом. Качество жилья и цены зависят от регионов. По Франкфурту могу сказать, что жилье здесь дорогое, качество как правило среднее. Дома 50-70х годов, планировка порой странная. Хорошие отремонтированные квартиры в старых домах (начало 20 века) с высокими потолками и большими светлыми комнатами или квартиры в новостройках в хороших районах сразу подскакивают в цене. Двухкомнатная квартира средней паршивости во Франкфурте стоит в среднем 650-750 (Warm) Евро. Стоимость трехкомнатной от 750-1500. От 1200 - это уже более или менее приличные квартиры. Цифры примерны, так как бывают чудеса. Редко, но бывают :)

Важный момент при съеме первой квартиры в Германии - наличие кухни. У вас есть два варианта: без встроенной кухни и с ней. Без - таких квартир больше. Но следовательно вы должны рассчитывать на то, что ко всем расходам прибавится минимум 1500 Евро за кухню, которую еще нужно будет заказать и дождаться, временно питаясь всухомятку. Те, кто чувствует себя как рыба в воде в ebey.de смогут найти подержанную кухню дешевле, с самовывозом. Но это другая история (о том, как можно на первое время недорого и качественно обставить свое первое жилье в Германии).

Если в квартире ЕСТЬ встроенная кухня, то может быть два варианта. С вас ничего за нее не попросят (идеально). И с вас попросят за нее какие-то деньги. Порой это бывает чуть ли не полная стоимость кухни (предыдущие жильцы недавно ее купили, а забирать не хотят). Будьте внимательны при подписании контракта.

При поиске квартиры через интернет нужно обращать внимание на такую приписку как "zzgl. Heizkosten" - это означает, что к указанной (порой как Warmmiete) аренд. плате добавляется еще стоимость отопления, которая будет зависеть от того, насколько интенсивно вы будете топить квартиру. Если стоит "inkl. Heizkosten" - значит стоимость отопления (средняя по палате) уже включена в аренду. Но не забывайте о том, что в конце года будет сделан перерасчет, и если вы топили интенсивнее предыдущих жильцов, вас попросят заплатить разницу и повысят стоимость отопления в месяц на будущий год.

Описать все тонкости поиска квартиры в Германии в одном посте невозможно, поэтому будет продолжение :) В следующий раз обсудим - на что нужно обращать внимание при осмотре квартиры и подписании контракта, а также - что нынче требуют от съемщиков квартировладельцы.

Спасибо за внимание ;)

pora-valit.livejournal.com

Аренда, доход в Германии

Аренда и сдача в наем немецких квартир – всегда  очень актуальная тема. Как не  парадоксально, в стане с высоким уровнем жизни, локомотивом мировой экономики, огромный процент жителей предпочитает не обзаводиться  собственным жильем, ограничиваясь его арендой.

Рынок аренды жилья в Германии очень развитой, полный и динамичный. Люди, в поисках более привлекательной работы – колосса немецкой жизни – готовы часто переезжать. Обилие регионов с университетскими центрами также  является благодатной почвой для развития рынка недвижимости.

Опять же, сам процесс переезда корректен и четко организован, а процедура сдачи в аренду – структурирована и безопасна.

Кроме того, существует и уникальное право в местном законодательстве, в соответствии с которым, сдавать жилье в Германии могут не только собственники с гражданством данного государства, но и владельцы, являющиеся иностранцами. При заключении договора на доверительное управление, мы помогаем  процессе сдачи объекта в аренду.

Доходный подход

С учетом условий аренды, доход в Германии от недвижимости может составить от 8% в пределах 15%, а в случаях с объектами принудительной продажи и до 30%. Арендная стоимость варьируется от 5 до показателя в 15 евро за один квадратный метр. В не очень престижных районах, многоквартирных высотках на окраинах, квартиру можно снять намного дешевле, ну а коммунальные расходы выделяют в договоре отдельной позицией и арендатором они оплачиваются в дополнительном порядке.

Жилая плата и аренда (холодная и горячая аренда)

Kaltmiete, что означает холодная аренда, считается арендной платой с обязательным вычетом по коммунальным услугам. Размеры такой платы важны для собственника недвижимости в Германии, поскольку коммунальные услуги, потом оплачиваются им в управляющей компании, а расчеты холодной аренды остаются у него.Из суммы от холодной аренды, хозяин жилья обязан не только оплатить услуги в местный управдом, но и сделать ежемесячный взнос в специализированную кассу на плановый ремонт дома.В зависимости от состояния здания, размер платеже на плановый ремонт, в каждом  доме разный. В месяц, это приблизительно, сумма до  50 евро.Коммунальные услуги и холодная аренда, входят в состав горячей аренды. В частности, это полная сумма по аренде, оплачиваемой арендатором. Стоимость горячей аренды, очень важна для арендатора, ведь данную сумму ему необходимо оплачивать собственнику жилья в Германии.Расходная сумма по квартире, куда входит трата на коммунальную кассу, домоуправления, коммунальные услуги, принято считать жилой платой.

Социальная составляющая

Социальное жилье в Германии очень распространено, как и сама социальная защита граждан прочна и незыблема. Как правило, это жилье в многоэтажных жилых комплексах, удаленных от центра. Цены на аренду существенно ниже аналогов в привлекательных районах.

Известно, что система социальной защиты в Германии соответствует самым высоким стандартам и ожиданиям, являясь тем самым плодом мечтаний многих граждан из других стран. Так,  людям, не имеющим постоянный доход, строгая, но работающая система социальных гарантий, дает право на государственную социальную помощь (оплата жилья в пределах социального минимума). Причем перечисления собственнику квартиры, могут проводиться напрямую из социального ведомства.

Особенности оформления аренды

Обязательный порядок заключения арендного договора, включая выплату залога арендатором (два или три размера арендной платы). В случае неуплаты аренды нанимателем, данная сумма покроет потери арендодателя или компенсирует ремонтные работы после аннулирования договора.

Данный залог переводят на счет собственника жилья, а также может быть размещен на специальном банковском депозите, где он будет находиться до погашения задолженностей арендатором в случае расторжения договора. Денежные средства будут возвращены нанимателю жилья в Германии только тогда, когда поступит официальное разрешение владельца жилья для банка, возвратить залог.

Когда объект сдается в идеальном состоянии после ремонта и это указано в договоре аренды, то наниматель должен сдать его владельцу в том же виде. В противном случае, собственник имеет право потратить залог на осуществление требуемого ремонта.    

Аренда квартир в Германии, доход от квартир в Германии

ЛЮБОПЫТНО. Тургенев и Германия

Довольно часто на страницах произведений Тургенева можно встретить немцев. Далеко не всегда он изображал их с симпатией, что иногда давало повод критикам обвинить писателя в германофобстве. Вот как отвечал на эти обвинения Тургенев: "О Германии я писал не хуже, чем о своей родине, которую я, право же, люблю". Трогательно-идеальный образ немецкого музыканта Лемма в романе "Дворянское гнездо" или описание рейнского пейзажа в повести "Ася" гораздо больше говорят об отношении Тургенева к Германии, чем его отдельные отрицательные герои.

zitadelle.pro

Аренда и содержание квартиры в Германии: выбор квартиры | газ

Поиск жилья в Германии - где искать недорогую квартиру

  • Интернет-сайты для поиска жилья (Immobilienportale -> Mieten -> Wohnung) Почаще заглядывайте на такие сайты или можно сделать иначе: сохранив на сайте свои критерии для поиска квартиры вам по электронной почте будут присылать новые подходящие предложения.Очень неплохой сайт, где ежемесячно имеется более 1 миллиона предложений:immobilienscout24.de
  • Газеты - поиск квартир, дать объявлениеОбъявления в местных газетах могут хорошо помочь с поиском квартиры, просматривайте их регулярно. Конечно, многие газеты имеют свои объявления в Интернете. Один из каталогов газет в Германии с ссылками на сайты.
  • Сайты фирм, сдающих жильеКонечно, в разных регионах Германии есть разные фирмы, но поискав на Интернет-сайте, например, приведенном выше, можно посмотреть, какие фирмы сдают жилье ближайшее к вам. Еще надо посмотреть в GelbeSeiten, набрав ключевое слово "Wohnungsunternehmen" и название города. Далее свяжитесь с фирмами посетив их сайты, позвонив, прийдя лично, отправив по Интернету анкеты или как-то иначе и можно ожидать предложений.Некоторые фирмы: Wobau / Adlershorst / Plambeck / Neue Lübecker
  • Обратиться к ближайшим маклерам, занимающимся недвижимостью(Immobilienmakler)Здесь сайт для поиска ближайших маклеров. Просто введите название вашего или ближайшего города. Если вам подыщут недорогую квартиру по вашим предпочтениям, то вознаграждение для маклера быстро окупится. Однако будьте внимательны к содержанию договора с маклером.

Кроме этого, можно обратиться на сайт Интернет-газеты русской Германии, где можно найти объявления собственников или постредников жилья, которые предлагают его аренду или продажу: раздел "Недвижимость в Германии"

Как выбрать экономную и удобную квартиру в Германии

Во-первых нужно определиться с размером квартплаты (Miete). Если зависите от социальной помощи, ALG2, то Leistungszentrum устанавливает свои нормы. Размер квартплаты редко может что-то сказать о самой квартире. Цены часто зависят от фирмы или частного лица, сдающего жилье, а так же от района, в котором оно находится. Поэтому лучше как следует поискать.Обратите особое внимание на Nebenkosten und Betriebskosten, что в них входит и сколько стоит.Вот еще несколько важных пунктов, помогающих выбрать экономную квартиру:

  • Выбирайте не нижний(Erdgeschoss) и не последний этаж, поскольку обычно в квартирах на этих этажах очень холодно и прийдется много платить за отопление
  • Ищите квартиру с центральным отоплением и снабжением горячей водой (Zentralheizung, Warmwasserversorgung), иначе, если горячую воду нужно подогревать электричеством, будут за его использование большие счета
  • Место где расположена квартира - близко ли магазины, детский сад, метро, место работы. Это избавит от лишних затрат времени и денег на постоянные поездки, и возможно, от содержания автомобиля
  • При приеме квартиры обратите внимание на все недостатки и зафиксируйте их письменно в акте передачи(Übergabeprotokoll), чтобы не было проблем в будущем, когда решите переехать.

Масса вопросов, касающихся квартиры - повышение оплаты, одностороннее снижение оплаты с вашей стороны в случае недостатков в квартире, Wohngeld, кто несет расходы за ремонт и прочее замечательно описаны на сайте mietrecht-ratgeber.deНе поленитесь прочитать, это позволит вам не платить напрасно деньги и экономить.

Выбор поставщика услуг: газа, электроэнергии, телефонное подключение

Поскольку в этом выборе вы свободны, стоит как следует выбрать поставщика услуг и тарифы, которые он предлагает.

  • Газ и электроэнергия - сравнение тарифов:Verivox.de
  • Телефон - подробно описано на нашем сайте в документе Связь->Телефон
  • Электроэнергия:

Обсуждение на форуме по теме:

Результаты проведенных опросов:

Опрос

Как вы нашли аренду жилья в Германии? i

Где вы нашли подходящее жилье?:* - Выбрать из списка -В ИнтернетеНапрямую в фирмах, сдающих жильеЧерез маклераВ газетахНа сайтах объявленийДругой вариант

Принять участие

Результаты опроса

  • Поиск квартиры, дома:
  • 39.3% - Напрямую в фирмах, сдающих жилье
  • 35.7% - В Интернете
  • 10.7% - Через маклера
  • 10.7% - На сайтах объявлений
  • 3.6% - другие варианты
  • все результаты и мнения

Опрос

Используете ли вы экономные приборы и лампочки? i

Используете ли вы энергосберегающие приборы?:* - Выбрать из списка -Использую шпарлампы, приборы класа А и вышеНе использую, но экономлю электричествоНе экономлю электричество

Принять участие

Результаты опроса

  • Приборы и лампы классов А,А+,А++:
  • 47.6% - Использую шпарлампы, приборы класа А и выше
  • 38.1% - Не использую, но экономлю электричество
  • 14.3% - Не экономлю электричество
  • все результаты и мнения

Комментарии посетителей:

spargeld.ru-geld.de

Сдача квартиры в аренду в Германии - аренда квартир в Германии

Управление недвижимостью и сдача квартиры в Германии в аренду

В Германии вложение средств в недвижимость является одной из основных форм накопления. Поэтому здесь хорошо отлажена и система управления. Например, Ваши расходы на управление одной квартирой будут составлять приблизительно 20-30 евро в месяц. За эту сумму управление перенимает на себя расчеты по коммунальным услугам, договорные отношения с жильцами, коммунальными и муниципальными службами, производит все необходимые денежные операции и ведет полную отчетность.

Покупая одну или несколько квартир в Германии, Вы становитесь участником кондоминиума, когда отдельный собственник владеет объектом недвижимости в жилом комплексе и выступает в качестве одного из совладельцев коллективной собственности на зоны общего пользования, включающие коридоры, лестничные площадки, лифты, вестибюли, подвалы, а также собственно участок земли с элементами озеленения.

Ежегодный налог на недвижимость и землю в Германии невысок. Обычно он исчисляется из расчета оценочной стоимости объекта на 1935 год и составляет 0.1% от стоимости недвижимости. Размер налога в каждом конкретном случае индивидуаленНалог на прибыль недвижимости оплачивается по месту нахождения недвижимости, а именно в Германии.

Примерный расчет прибыли от квартиры площадью 100 м2 .в месяц в годАрендная плата 1000,00€ 12.000,00 €Расходы на управление 20,00 € 240,00 €Накопление на содержание 50,00 € 600,00 €Ежегодный налог на землю 160,00 €Чистая прибыль, облагаемая налогом 11000,00 €Налог на прибыль оплачивается по месту нахождения недвижимости - в Германии от 14%(Все расчеты из этой таблицы являются только примером).

Стоимость услуг по управлению и эксплуатации объектов недвижимости в Германии

1. Домоуправление (Hausverwaltung) в зависимости от дома и объема оказываемых услуг от 20 до 40 евро в месяц2. Специальное управление недвижимостью (Sondereigentumverwaltung) составляет в среднем 25 - 30 евро в месяц5. Расчет издержек производства (коммунальные услуги) 22 евро за единицу и год6. Услуги за управление коммерческой недвижимостью ок 2 % от чистой арендной платыВсе услуги облагаются НДС 19 %

Рынок аренды в ГерманииГермания считается традиционно страной квартиросъемщиков: ок 60 % жителей страны снимают жилье в аренду. Жилые помещения арендуются в крупных городах в 5 раз чаще, чем покупаются. Повышенным спросом пользуются квартиры небольшой площади и квартиры класса «люкс». Снижения спроса на арендуемую площадь не ожидается, наоборот, потребность в ней растет с каждым годом, за счет увеличения метража и количества домашних хозяйств. Эксперты рассчитывают на динамичный рост цен.

Средняя стоимость жилых квартир в Берлине за кв. м. в зависимости от состояния категория 1A категория 1B категория 1CАрендная плата без учета коммунальных услуг 8 -14,00 € 6,50 - 7,50 € 5,00 - 6,50 €Стоимость покупки кв.метра 1900 - 4500 € 1300 - 1900 € 800 - 1300 €Категория 1А - квартиры в очень хорошем состоянии с идеальным месторасположением, обычно в центре или в парковой зоне.Категория 1В - квартира высокого уровня с хорошим месторасположением, обычно в жилом районе с развитой инфраструктурой.Категория 1 С- квартира в нормальном состоянии, в спальных районах Берлина

Цены на содержание квартиры в Германии

Если вы сдаёте в Германии в аренду квартиру или другой вид недвижимости, то все платежи на его содержание и расходы на коммунальные услуги оплачиваются арендаторами. Квартплата (Miete) - состоит из коммунальных услуг, например, вывоз мусора, уборка улицы, отопление и водоснабжение плюс интерес хозяина.Оплата электроэнергии, телефона и газа производится не через хозяина, а напрямую предприятиям электро- и газоснабжения и т.п., с которыми арендатору следует заключить соответствующие договоры.Цена за Электричество кВт 0,21 евро Газовое отопление Кубометр 0,15 евро, Вода холодная Кубометр 1,9 Евро, Вода горячая Кубометр 5 евроКроме оплаты коммунальных услуг необходимо ежегодно вносить налог на недвижимость. Начисляется общий налог на квартиру и с земельного участка на котором стоит дом – 1,5% кадастровой стоимости.

berlin-realestate.ru

Аренда недвижимости в Германии > de-portal.com

Германия может похвастаться сложным и необычным на наш взгляд арендным правом, в котором даже немцам тяжело разобраться. Типичные конфликты собственников и квартиросъемщиков в Германии.

Процесс аренды жилья в Германии урегулирован законодательством до мельчайших подробностей. Но если речь идет о правах и обязанностях по отношению к соседям и собственникам, даже самые опытные квартиросъемщики зачастую становятся жертвами мифов. Причиной тому есть тирады судебных решений Федерального суда Германии. Его решения являются обязательными для исполнения во всех случаях, аналогичных тому, по которому было принято данное судебное решение. Эксперты отмечают, что судебная практика регулирует отношения квартиросъемщиков с соседями и собственниками жилья даже более чем законодательство Германии. Коммунальные расходы, принципы расчета жилплощади и случаи уменьшения арендной платы, обязанность арендаторов отремонтировать квартиру - всем этим с завидной регулярностью занимаются судьи Федерального суда в Карлсруе.

Немецкое издательство FOCUS подтвердило или опровергло 13 самых распространенных мифов.

1. Среди квартиросъемщиков Германии распространено мнение:

«Если квартиросъемщик находит для собственника не менее трех потенциальных клиентов на аренду жилья, то он может расторгнуть договор аренды, не соблюдая указанные в договоре сроки расторжения договора».

Здесь есть одно «НО». Даже если квартиросъемщик представит собственнику жилья трех потенциальных клиентов, собственник не обязан соглашаться на досрочное расторжение договора. Ведь договора должны выполняться, а особенно договора об аренде жилья на изначально установленный срок. Данное послабление имеет силу, если:

- Это условие прописано в договоре.- Квартиросъемщик ссылается на серьезные непредвиденные обстоятельства, как например, тяжелая болезнь, прибавление семейства, смена места жительства, которое обусловлено работодателем квартиросъемщика. При этом новый квартиросъемщик подпишет договор аренды без изменений. ( § 242 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB).

2. В Германии субаренда запрещена в принципе.

Это мнение не верно. В некоторых случаях собственник не может запретить хотя бы частичную субаренду. - Сдачу в аренду третьему лицу всей квартиры целиком собственник имеет право запретить. - Если квартиросъемщик хочет сдать в аренду часть жилья, он должен получить разрешение собственника. Владелец квартиры не имеет право запретить проживание в квартире супруга или партнера по гражданскому браку. Но в любом случае собственник должен быть поставлен в известность.

3. В Германии собственники должны иметь второй ключ.

Это противозаконно. Собственник не имеет право требовать дополнительный ключ. Собственнику запрещено без спросу проникать в квартиру, которую он сдает в аренду, в противном случае это можно расценивать как «нарушение спокойствия» арендатора. Тогда арендатор получает бессрочное право расторгнуть договор аренды в любой момент.

Исключение составляют лишь экстренные случаи, когда, например, арендатор уехал и не проинформировал владельца о том, у кого находится запасной ключ, а в квартире потоп или замыкание проводки.

4. Один раз в месяц можно «отпраздновать» что-нибудь.

Даже раз в году нельзя громко праздновать в квартире после 22-00.Дело в том, что другие жильцы имеют право уменьшить арендную плату из-за «продолжительного нарушения тишины». «Шумный сосед» обязан в таком случае компенсировать собственнику убытки из-за недополученной арендной платы.

Кстати, ночные походы в душ и туалет не считаются нарушением тишины, потому что арендные дома «должны быть хорошо звукоизолированы».

5. Квартиросъемщики в Германии тоже могут пересчитывать аренду.

У квартиросъемщика возникают материальные трудности и он говорит владельцу квартиры: «Я не буду платить аренду. Высчитайте эти деньги из залога». До последнего дня аренды собственник имеет право требовать за такое поведение неустойку. Пересчет арендной платы за счет залога запрещен.

Если квартиросъемщик не платит, собственник обращается в суд и отправляет должнику предупредительное письмо. Если в течении двух недель арендатор не реагирует, к нему на порог может заявиться судебный исполнитель.

6. Проценты, которые набегают на размещенную в банке сумму залога за квартиру, принадлежат арендатору.

Проценты относятся к залогу и выплачиваются арендатору вместе с основной суммой залога после прекращения арендных отношений.

Цены на аренду недвижимости в Германии

Цены на аренду недвижимости в Германии очень колеблятся. В зависимости от выбранного Вами города она может составить от 4,37 до 12,09 евро за квардатный метр.

www.de-portal.com


Смотрите также