Налоги на недвижимость в Германии. Налог на имущество в германии


Налог на недвижимость в Германии

Налог на недвижимость в Германии в точном понимании этого слова не существует вообще. Используя язык немецкого закона, правильнее говорить о поземельном налоге – Grundsteuer, который ежегодно платят собственники земельных участков, домов, квартир, гаражей, магазинов, лугов и полей.

 

На первый взгляд немцев можно заподозрить в неточности – как же можно называть «поземельным» налог, который платит владелец квартиры в многоэтажном доме? Он же никак не связан с землёй? Вы уже догадываетесь, что подозревать немцев в неточности определения налога на недвижимость в Германии – это очень бесперспективное занятие.

Дело в том, что по немецкому праву продаётся и передаётся в собственность не квартира и не дом, а участок земли – Grund/Grundstück, вместе со всеми на нём находящимися строениями. В случае с домом больших проблем с пониманием происходящего не возникает. В случае с квартирой необходимо пояснить, что продаётся не весь участок, на котором стоит многоэтажка, а только та его доля, которая процентуально приходится на квартиру. Отсюда и название налогу на недвижимость в Германии – Grundsteuer (поземельный налог).

Важная деталь – налоги на недвижимость в Германии собирает и кладёт себе в карман не федерация, а тот город или деревня, в которых находится земельный участок. Этим объясняется энергичная прыть, с которой местные власти изыскивают земли под застройку и рассыпаются бисером перед покупателями.

Система подсчёта конкретного размера налога крайне сложна и не позволяет назвать единую цифру в процентах для Германии, федеральной земли и даже определённого города. Тем не менее мы попробуем объяснить эту схему по-возможности упрощённо.

Подсчёт налога происходит в три хода. На первом этапе налоговая инспекция определяет универсальную стоимость земельного участка в евро – Einheitswert. Критерии: местонахождение — земли бывшей ГДР или ФРГ, застроенный или незастроенный участок, размер участка, время застройки и некоторые другие. Определённая таким образом универсальная стоимость почти всегда значительно ниже реальной стоимости недвижимости. По результату собственник получает от налоговой соответствующий документ – Einheitswertbescheid.

Пример: квартира с рыночной ценой в 100.000 евро может иметь универсальную стоимость – Einheitswert в размере 20.000 евро.

На втором этапе расчёта налога на недвижимость в Германии налоговая инспекция определяет налогооблагаемую стоимость земельного участка в евро– Steuermessbetrag путём умножения универсальной стоимости на налоговый коэффициент. Коэффициент исчисляется в промилле (одна тысячная доля, 1/10 процента) и зависит, например, от таких характеристик, как вид земель – земли для сельского хозяйства или другие, тип застройки – дома на одного, два хозяина или многоквартирные дома и некоторых других. В среднем коэффициент может составлять от 3,5 до 6 промилле. Результат – ещё один документ из налоговой инспекции по названием Grundsteuermessbescheid.

Пример: универсальная стоимость вышеназванной квартиры 20.000 евро x налоговый коэффициент 3,5 промилле (0,0035%) = налогооблагаемая стоимость квартиры 70 евро.

На третьем и последнем этапе город (Gemeinde), в котором находится земельный участок, окончательно решает вопрос о размере поземельного налога. Для этого сначала – в зависимости от степени жадности города и его привлекательности для собственников земли — определяется повышающий коэффициент в процентах – Hebesatz. Этот коэффициент одинаков для всех городских объектов недвижимости, например, в Берлине он составляет сейчас 810%, в Мюнхене 535 %. Путем умножения налогооблагаемой стоимости земельного участка на повышающий коэффициент город определяет окочательный размер налога на недвижимость в Германии и присылает собственнику документ под названием Grundsteuerbescheid.

Пример: Налогооблагаемая стоимость квартиры 70 евро x повышающий коэффициент для Берлина 810% = поземельный налог 567 евро в год.

В документе, определяющем размер поземельного налога, как правило, установлена обязанность его поквартальной оплаты к опредёлённым календарным датам. Для уплаты налога в течение года не имеет значения факт продажи объекта недвижимости. Продавец обязан платить налоги на недвижимость Германии до конца календарного года даже в том случае, если собственность перешла на покупателя в течение года.

Обычно в таких случаях покупатель возмещает продавцу потраченные им на налог деньги в процентуальном соотношении ко времени владения в течение года. Сумма, как правило, получается скромная и споры на эту тему – дело крайне редкое. Иногда стороны договариваются о том, что покупатель просто начинает перечислять налог за продавца с момента передачи объекта.

Теперь вам стало понятно, что налог на недвижимость в Германии, несмотря на его устрашающую схему подсчёта, практически не играет существенной роли в финансах собственника недвижимости. Намного больше денег «съедает» одноразовый налог на приобретение недвижимости – Grunderwerbsteuer, речь о котором пойдёт в одной из следующих статей.

Возможно, вас также заинтересуют статьи нашего блога «Квартиры в Мюнхене: обзор цен и рынка недвижимости» или «Как открыть магазин в Германии».

pilschikov.ru

Содержание недвижимости в Германии - налоги и сборы на недвижимость, коммунальные платежи в Германии

Налоги, выплаты, коммунальные платежи

Как такового налога на недвижимость в Германии не существует. Владельцы недвижимости оплачивают поземельный налог, размер которого составляет в среднем от 2,6% до 3,5% от оценочной стоимости земельного участка. Размер налога высчитывается финансовой инспекцией, и раз в год владелец недвижимости получает расчет с указанием его размера и сроков оплаты. Поземельный налог оплачивается поквартально. Сумма зависит от размера участка и его расположения: чем лучше месторасположение, тем выше оценочная стоимость земельного участка и, следовательно, размер поземельного налога. При не самом престижном месторасположении и среднем размере участка поземельный налог для одно-двухкомнатных квартир составляет примерно €70-150 в год.

Владельцы частных домов оплачивают коммунальные услуги (водоснабжение, отопление, уборку мусора и т. д.) и электричество по мере потребления.

Владельцы квартир оплачивают так называемый Wohngeld или Hausgeld (жилищно-коммунальную плату), куда входят коммунальные услуги (отопление, холодная и горячая вода, уборка мусора и др.), плата домоуправлению, а также ежемесячные взносы в коммунальную кассу дома (Instandhaltungsrücklage), из которой впоследствии производится текущий ремонт здания и мест общественного пользования. Плата домоуправлению составляет €10-20 в месяц. Размер взносов в коммунальную кассу обычно устанавливается обществом владельцев на собраниях владельцев. Если решений о внесрочных расходах или повышении ежемесячных взносов не принято, то средний размер таких взносов по небольшим квартирам составляет €15-30 в месяц.

Оплата коммунальных услуг производится в качестве предоплаты, размер которой устанавливается каждый год домоуправлением на основании объемов потребления в предыдущем году. В конце года производится считывание счетчиков горячей и холодной воды, отопления, газа, после чего делается перерасчет оплаченной суммы и использованного объема коммунальных услуг, и излишек возвращается владельцу, или выставляется счет на доплату недостающих средств. После этого на каждую квартиру домоуправлением издается так называемый экономический план (Wirtschaftsplan) на следующий год, в котором размер предоплаты соответствует размеру использованных коммунальных услуг в предыдущем году.

Электроэнергия оплачивается практически всегда дополнительно и не входит в коммунальные услуги. В Германии существует большое количество компаний электроснабжения, и каждый владелец имеет право самостоятельно выбирать организацию из имеющихся в том или ином регионе. Стоимость киловатта электричества зависит от компании и выбранного тарифа, в настоящее время она составляет в среднем 29 центов.

Самый дешевый интернет-провайдер (ADSL) обходится в €9,95 за месяц. Подключение стационарного телефона стоит €60, месячная оплата – от €15 до €40 в зависимости от услуг, минута разговора – от 1,6 центов до нескольких евро. Кроме государственной корпорации Deutsche Telecom услуги связи предоставляет большое количество других компаний.

Минута разговора внутри сети по мобильному телефону оценивается в среднем 15-18 центов, хотя эта цена зависит тарифа и может ощутимо варьироваться. SMS – 19-20 центов, что дороже, чем в России. Основные операторы мобильной сети в Германии: T-Mobile, O2, Vodafone и E-Plus.

Радио обходится в €5,52 в месяц, пакет радио плюс кабельное телевидение – €17. Все телевизионное вещание в Германии осуществляется через кабель.

Поземельный налог В среднем €70-150 в год для небольшой квартиры. Зависит от общей оценочной стоимости имущества, коэффициента измерения поземельного налога и налоговой ставки конкретной коммуны
Расходы на домоуправление (поддержание чистоты в доме, ремонт, общедомовые мероприятия) €20-40 в месяц
Услуги управляющей компании €30-50 в месяц
Взносы в накопительный фонд от €15 за кв. м в месяц (для здания в хорошем состоянии, не требующем ремонта)
Электричество в среднем €0,29 за кВт*ч (тарифы за 2016 год)
Водоснабжение €0,30 - 0,50 за куб. м
Газ €3-4 за куб. м

Конкретный примерКвартира в Берлине, район Шпандау, 52 кв. м

  • Поземельный налог    €250
  • Услуги домоуправления – в среднем 20 евро в месяц    €240
  • Взносы в накопительный фонд – около 30 евро в месяц    €360
  • Электричество – от 35 евро в месяц    €420
  • Газ (квартира отапливается газом) – 40 евро в месяц    €480
  • Водоснабжение    €130
  • Итого расходов в год    €1.880     

Затраты на проживание

Цены на большую часть продуктов в стране немногим уступают московским. Килограмм говядины стоит около €5, свинины – €3-4, литр молока – €1, десяток яиц – €1, бутылка недорого вина – от €1,5 до €5, бутылка пива – €0,2-0,8. Хлеб и рыба дороже, чем в России – килограммовая буханка хлеба стоит €1,5, 250-граммовая упаковка лососевого филе – €3. Овощи (помидоры, огурцы) имеют практически одинаковую стоимость зимой и летом.

В последнее время в Германии все больше приобретают популярность так называемые био-продукты, то есть экологически чистые продукты. Стоят они обычно на 50-100% выше подобных «обычных» продуктов. Их можно найти в обычных супермаркетах (со значком «био» на упаковке) или же в специализированных био-супермаркетах.

Дешевле всего закупаться в супермаркетах, таких как Aldi, Lidl, Norma. Plus, Penny. Более дорогие сети магазинов с большим ассортиментом товаров – Kaufland, Marktkauf, Real, магазин эко-продуктов Edeka. Kaufland и Real - недорогие супермаркеты, по цене такие же примерно, как и упомянутые выше бюджетные. Edeka и Kaisers - немного дороже, но выбор продуктов поинтереснее.

Недорогую одежду и бытовую электротехнику можно найти в комиссионных магазинах. В крупных универмагах (Toom, MediaMarkt, Karstatt-Quelle) действует система скидок. Техника низкого ценового диапазона в Германии дешевле, чем в России. Более дорогая сопоставима по цене, но гораздо выше по качеству.

Разброс цен в кафе и ресторанах велик. Шведский стол обходится в €8-10, одно блюдо стоит от €7 до €13. Цены в ресторанах Мюнхена примерно на 30-50% выше берлинских. Это объясняется более высокими арендными платами и стоимостью рабочей силы.

Поскольку Германия, как и весь Евросоюз, борется с курением, сигареты здесь дорогие – от €4 и выше. Многие немцы предпочитают покупать сигаретный табак и бумагу для самокруток.

Размер пособия по безработице в 2016 году составил €404 в месяц на человека, по €364 в месяц на супругов или от €237 до €306 в месяц на детей в зависимости от возраста. Безработным государство оплачивает жилье и медицинскую страховку.

Транспорт

Система общественного транспорта в Германии – одна из самых эффективных в Европе. В нее входят: метро (U-bahn), пригородные поезда (S-bahn), автобусы и трамваи. Проезд на одно и то же количество тарифных зон на разных видах транспорта стоит одинаково. 

Если регулярно пользоваться городским транспортом, выгоднее приобрести проездной билет на месяц. Билеты на все виды транспорта действительны в течение двух часов после покупки без ограничения пересадок. Можно приобрести билет на один день – одиночный или групповой.

В целом общественный транспорт в Германии дороже российского. Приведем тарифы по Берлину на любых видах транспорта:

Проезд в одну сторону по городу (зона АВ) -  €2,70, по городу и за город (зона АВС) - €3,30.

Дневной тариф -  €7 (зона АВ) и €7,60 (зона АВС).

Абонемент на месяц по городу  - €63,42 , по городу и за город - €82,17.

Билет выходного дня (Schoeneswochenendeticket) позволяет группе до пяти человек в течение суток(в субботу или воскресенье путешествовать на поездах классов IRE, RE, RB и электричках в любом направлении. Билет Федеральной Земли (Landesticket) позволяет ездить на городском транспорте и в тех же поездах, что и билет выходного дня, в пределах одной федеральной земли в течение суток.

Стоимость поездки на такси исчисляется, исходя из показаний счетчика. Для поездок менее 2 км или короче 5 мин существует специальный тариф. В некоторых городах существуют льготные расценки в темное время суток для женщин. Можно поймать такси на улице, сесть в него на специализированной стоянке (они обычно расположены у железнодорожных вокзалов) или вызвать по телефону.

В большинстве городов страны при наличии водительского удостоверения международного образца можно взять в аренду автомобиль. Некоторые фирмы предлагают понедельную оплату и не учитывают пробег. Лучше всего произвести оплату по кредитной карточке. Стоимость аренды от €25 в день и выше в зависимости от модели машины. На дорогах действуют ограничения скорости: в городах – 50 км/ч, за городом – 100 км/ч, На скоростных магистралях (автобанах) ограничений нет. Водитель и пассажиры как на передних, так и на задних сидениях обязательно должны быть пристегнуты ремнями безопасности.

Сдача недвижимости в аренду

Германия – «страна арендаторов». По статистике, примерно 60% всех немцев живут в арендованном жилье, по Берлину даже около 80%.

В аренду можно сдать практически любую недвижимость, находящуюся в более-менее доступном месте и в жилом состоянии. Размер дохода колеблется примерно от 3% до 10% годовых в зависимости от местоположения, качества, цены недвижимости и других факторов.

Из-за притока в страну иностранцев спрос на съемное жилье велик. Сдавая в аренду свой дом или квартиру, можно покрыть затраты на содержание и даже получить прибыль.

Если арендодатель устанавливает стоимость, более чем на 20% превышающую среднюю для жилья данной категории, на него налагается штраф. В Берлине же эта отметка составляет 10%.

Стоимость аренды зависит от города и региона. На востоке Германии цены ниже, чем на западе: в столице страны съемное жилье обходится примерно в €8 за кв. м в месяц, а в таких городах, как Мюнхен и Штутгарт, стоимость достигает €12-14 за кв. м в месяц. Снять городскую квартиру площадью 70-80 кв. м можно за €700-800 в месяц. Сумма зависит от планировки, этажа, наличия балкона, общего состояния жилья.

Арендаторов можно искать как самостоятельно, так и по объявлению или через агентство. Услуги агента могут оплачиваться как хозяином, так и арендатором. Все зависит от местоположения и качества недвижимости, а также спроса на аренду в том или ином районе. В популярных среди съемщиков районах услуги агента оплачиваются обычно арендатором. В менее популярных районах – хозяином. Взаимоотношения владельца жилья и арендатора регламентируются двусторонним договором, в котором указываются права и обязанности сторон. Как правило, арендатор кроме основной платы (Kaltmiete) оплачивает коммунальные услуги (Nebenkosten), а также электричество и телефон.

Следует помнить, что при возникновении спорных случаев законодательство оказывается на стороне съемщика. К примеру, если договор заключается на срок до пяти лет, то арендодатель обязан объявить о намерении его расторгнуть за три месяца до желаемого окончания срока, от пяти до восьми лет – за полгода, свыше восьми лет — за девять месяцев. Для расторжения должны быть веские причины: либо арендуемое жилье требуется для проживания самого хозяина или его семьи, либо квартирант нерегулярно платит или нарушает правила проживания. Также в течение первого года нельзя увеличивать арендную плату, а при ее повышении арендатор должен быть уведомлен в письменной форме.

При выезде из съемного жилья владелец должен быть предупрежден за три месяца.

Управляющие компании в Германии

Сдавать недвижимость в аренду можно и удаленно, не находясь постоянно на территории Германии. Для этого необходимо воспользоваться услугами управляющей компании, которая берет на себя обязательства по поиску арендаторов и присмотру за домом или квартирой.

Услуги управляющей компании обходятся в среднем в €20-30 в месяц. Иногда дополнительно оплачивается €5-7 за ведение специального расчетного счета, посредством которого производятся все денежные операции. Дополнительные услуги, такие как проезд сотрудника фирмы к местонахождению недвижимости и обратно, а также услуги адвоката, налогового консультанта, строительной компании, нанимаемых управляющей компанией, оплачиваются дополнительно. Как правило, каждые три месяца управляющая компания высылает владельцу недвижимости отчет о поступлении и использовании средств на расчетном счету.

Расчеты между собственником жилья и управляющей компанией осуществляются посредством банковских переводов.

Продажа недвижимости

При продаже недвижимости в Германии в течение десяти лет с момента ее приобретения оплачивается так называемый спекулятивный налог (Spekulationssteuer) в размере примерно 25% от чистого прироста стоимости. Данный сбор не относится к ситуации, когда недвижимость продается по истечении десяти лет, также им не облагаются здания, которые между покупкой или строительством и продажей использовались исключительно для личного проживания или для личного проживания в году продажи и в двух предшествующих продаже годах.

Услуги агента при продаже недвижимости составляют в среднем 3-6% + НДС от покупной стоимости объекта и оплачиваются, как правило, покупателем, а в некоторых случаях поровну покупателем и продавцом.

Минимальная ставка налога на прибыль для иностранцев составляет 25%.

Услуги агента при продаже недвижимости составляют 3-6% от стоимости сделки и оплачиваются поровну продавцом и покупателем. Можно обратиться как к немецким риэлторам, так и к российским фирмам, сотрудничающим с партнерами из Германии.

Регистрация юридического лица

Зачастую недвижимость покупают на юридическое лицо: многие иностранные фирмы приобретают как нежилые помещения (офисы, склады), так и жилье для своих сотрудников. Наиболее привлекательной организационно-правовой формой для иностранного бизнеса является общество с ограниченной ответственностью (GmbH). В качестве частного предпринимателя нерезиденту ЕС выступать нельзя, а создание акционерного общества хоть и возможно, но сопряжено с трудностями по оформлению документов.

Учредителями GmbH могут быть одно или более физических или юридических лиц, в том числе иностранные лица и лица без гражданства. Они отвечают только своими взносами, но не личным имуществом. Учредители назначают одного или нескольких управляющих фирмы, хотя бы один из которых должен быть гражданином ЕС или иметь возможность въезда в ЕС в любое время, например на основании мультивизы. Полученная по итогам года прибыль распределяется соответственно размерам долей участников компании.

Размер уставного капитала GmbH должен составлять не менее €25 тыс. Он является имуществом юридического лица, формируется из оговоренных в учредительном договоре вкладов учредителей. Вклады должны быть сделаны в денежной форме или в виде передаваемых обществу вещей. Лучше вносить уставный капитал в денежной форме, так как передача вещей требует предоставления экспертизы стоимости, что значительно замедляет процедуру учреждения.

Участники GmbH подписывают учредительный договор, необходимый даже тогда, когда учредителем является одно лицо. В нем должны в обязательном порядке содержаться следующие сведения: наименование фирмы, официальный юридический адрес, виды деятельности, размер уставного капитала, распределение долей между учредителями, назначение и полномочия управляющих.

Договор заверяется у нотариуса. Затем новое общество регистрируется в суде, о чем делается запись в торговом реестре. С этого момента GmbH обретает статус юридического лица. В среднем процедура занимает шесть-восемь недель.

За помощь в подготовке материала благодарим Любовь Баумгертнер , компания L&B Immobiliya

Условия цитирования материалов Prian.ru

prian.ru

Налог на недвижимость в Германии

Налоговые ставки

Казалось бы, - в Германии налог на приобретение недвижимости и земельной собственности составляет 3,5 % от стоимости объекта. Всё должно быть предельно просто. Так оно и было до 2007 года, пока Берлин первым не повысил налоговые ставки. Федеральные земли наделены полномочиями изменять этот налог, и чаще всего они это делают не в интересах покупателя. Так, например, в Шлезвиг-Гольштейне этот налог с 1 января 2014 года был поднят до 6,5%, а в Берлине до 6%. В Баден-Вюртемберге, Бранденбурге, Рейнланд-Пфальце, Северной Рейн-Вестфалии, Мекленбург-Передней Померании (с 01.07.2012), в Саксонии-Анхальт, Тюрингии и Гессене (с 01.01.2013), Нижней Саксонии, Бремене (с 01.01.2014) этот налог составляет уже 5,0 %. В Гамбурге – 4,5 %, в земле Саар – 5,5%. Самые низкие налоговые ставки на приобретение недвижимости в Германии остаются на сегодня в Баварии и Саксонии -3,5%.

 

Налог на приобретение недвижимости

В 2010 году в Германии налог на приобретение недвижимости составил 1% от общего государственного дохода: налогоплательщиками было уплачено 5,29 миллиардов евро. Это простой и эффективный способ пополнять земельный бюджет.В каких же случаях налоговая система Германии предусматривает взимание налога на приобретение недвижимости? Этот налог взимается при покупке, обмене или получении в наследство недвижимости или земельной собственности. Запись о собственнике заносится в поземельную книгу только после того, как этот налог был уплачен в налоговую кассу.

 

Налог на приобретение недвижимости
Баден-Вюртемберг 5%
Бавария 3,5%
Берлин 6%
Бранденбург 6,5%
Бремен 5%
Гамбург 4,5%
Гессен 6%
Мекленбург-Передняя Померания 5%
Нижняя Саксония 5%
Северный Рейн-Вестфалия 6,5%
Рейнланд-Пфальц 5%
Саар 6,5%
Саксония 3,5%
Саксония-Анхальт 5%
Шлезвиг-Гольштейн 6,5%
Тюрингия 5%

 

Исключения из правил

Клиенты часто интересуются, можно ли обойти оплату налога на приобретение недвижимости. Оплата этого налога является необходимым условием для того, чтобы стать собственником приобретенной недвижимости. Правда, есть ряд исключений, когда этот налог платить не надо. Например, для физических лиц при покупке объекта недвижимости супругой или супругом, при передаче недвижимости после развода бывшему супругу или супруге, при делении имущества наследниками в рамках процедуры наследства, по договору дарения и при стоимости объекта до 2.500 евро. Для юридических лиц есть также ряд исключений, о которых наши консультанты расскажут Вам в рамках индивидуальной консультации.

Возврат налога

Если же сделка по той или иной причине аннулируется, а налог на приобретение недвижимости уже был оплачен, то выплаченная сумма Вам возвращается. Условием для этого является подача соответствующего заявления в налоговую службу и соблюдение необходимых сроков.

Оптимизация налога

Размер данного налога можно оптимизировать. Если Вы выбрали какой-то объект в федеральной земле с высокой ставкой, то посмотрите, нет ли аналогичного объекта в другой земле, где налог не такой высокий. Многие доходные объекты ненамного отличаются друг от друга по своим характеристикам, и иногда, действительно, было бы выгодно купить недвижимость в другой федеральной земле Германии. Иной способ применяется к жилой недвижимости. Если Вы покупаете меблированную квартиру или дом, то рекомендуется стоимость мебели не вносить в основной договор купли-продажи, а составить отдельный договор, чтобы не завышать искусственно стоимость покупки. Такие способы, как занижение стоимости покупки в договоре с целью сэкономить налоги, являются нелегальными, и мы Вам настоятельно рекомендуем не делать этого. Так, например, если договор придется аннулировать из-за выявления скрытых недостатков или по какой-то другой причине, то деньги в полном объеме Вы уже вернуть не сможете. Если же Вы решились на такой шаг, то помните, что Германия - это страна с отлаженной системой налогообложения и все "левые" варианты ей давным-давно известны. Если у налоговой службы возникнут подозрения по стоимости объекта, Вам придется доказать, на каком основании этот объект был продан дешевле. Если же Вы не сможете убедить налоговую службу, то налог придется платить сполна, да еще и оплатить экспертную оценку стоимости объекта. Поэтому такая экономия может обойтись Вам намного дороже.

Налог на аукционные объекты

Мало кто знает, что при приобретении недвижимости на аукционе в рамках судебных торгов, налог Вы платите, не исходя от размера аукционной стоимости объекта, а исходя от оценочной стоимости объекта. Т.е. получается: не важно, по какой цене Вы купите объект на аукционе, налог останется неизменным.

 

  • Какие налоги платятся при покупке квартиры в Германии?

www.invest-in-germany.ru

Налоги на недвижимость в Германии

Источник фотографии

В Германии правильно рассчитать налоги может только специалист.

Налог на покупку жилья в Германии небольшой, однако довольно высока ставка налога на доход от перепродажи недвижимости, которая не использовалось для личного проживания: он может достигать почти 50% от дохода. Между Россей и Германией подписано соглашение об избежании двойного налогообложения. Сумма налога, уплаченного резидентом России в Германии, вычитается из налога, взимаемого в Российской Федерации.

Покупка

Покупатель недвижимости в Германии оплачивает налог на приобретение недвижимости. И хотя он называется налогом на приоберетение земли (Grunderwerbsteuer), его платят при покупке как домов, так и апартаментов. Ставка налога колеблется от 3,5% до 5% от стоимости объекта в зависимости от того, в какой федеральной земле он находится.

В течение последних одного-двух лет разные земли повышают ставку этого налога. Так, в конце 2011-го - начале 2012 г. Grunderwerbsteuer поднимется до 5% в землях Северный Рейн – Вестфалия, Шлезвиг-Гольштейн и Рейнланд-Пфальц.

Cо следующего года почти повсеместно повысится налог на приобретение недвижимости на 1,5% - это на общем фоне существенно увеличит затраты на регистрацию недвижимости в собственность.

Владение

Базовая федеральная ставка ежегодного налога на недвижимость (Grundsteuer) в Германии – 0,35% от оценочной стоимости (Einheitswert) объекта. Однако существует муниципальный коэффициент, и в итоге владельцы платят от 0,98% до 2,84% от оценочной стоимости недвижимости в год.

На практике налог на апартаменты с одной спальней в Берлине составляет около 200 евро в год.

В Германии действует схема списания налога на основании износа здания (в случае если зданию более 40-50 лет). Для старых домов, построенных в 1925 г. и позже, ежегодно списываются налоги на 2% от оценочной стоимости объекта, для домов старше 1924 г. – 2,5% от оценочной стоимости.

Сдача в аренду

Доходы от сдачи недвижимости в аренду в Германии облагаются налогом по той же ставке, как и другие доходы. Налог прогрессивный и рассчитывается следующим образом:

- годовой доход до 8 004 евро: 0% для резидентов и 14% для иностранных граждан;- доход от 8 005 до 13 469 евро: 14% - 23,97%;- доход от 13 470 до 52 881 евро: 23,97% - 42%;- доход от 52 882 до 250 730 евро: 42%;- доход более 250 730 евро: 45%.

Для супругов используются более низкие ставки, чем для людей, не состоящих в браке.

Кроме того, существует «на солидарность» (налог был введен после объединения Германии и идет на развитие восточных «новых» земель Германии) - 5,5% от вычисленной суммы подоходного налога.

Из налогооблагаемой базы вычитаются расходы на содержание и обновление жилья и амортизационные отчисления. Доходы от сдачи в аренду освобождены от НДС.

Если при покупке жилья привлекается банковское финансирование, во время выплаты кредита налоговое бремя существенно сокращается.

Ежегодный налог на прибыль корпораций составляет 15% плюс «надбавка на солидарность», итого 15,825% от прибыли. Промысловый налог (если компания занимается исключительно управлением собственного имущества, налог не начисляется) – около 15% в зависимости от федеральной земли.

Указанные величины налогов могут рассматриваться, как ориентировочные, так как в Германии правильно рассчитать налоги может только специалист – налоговый советник, который несет ответственность за правильность расчетов и работает в тесном контакте с клиентами.

Продажа, наследство и дарение

Налог на прирост капитала (так называемый спекулятивный налог Spekulationssteuer) при продаже недвижимости не начисляется, если она принадлежала владельцу в течение последних десяти лет или в течение последних двух лет служили местом постоянного проживания владельца. В ином случае налог на доход с перепродажи начисляется по ставкам подоходного налога.

Передача прав собственности на основании наследства облагается налогом от 7% до 50% в зависимости от степени родства. При этом их налогооблагаемой базы вычитается определенная сумма.

При первой степени родства (супруги, дети, внуки, родители, бабушки и дедушки) ставка – от 7% до 30%, не облагаются налогом первые 100 000 - 500 000 евро. При второй степени родства ставка – от 15% до 43%, не облагаются налогом первые 20 000 евро. При третьей степени родства ставка – от 30% до 50%, не облагаются налогом 20 000 евро.

Фото: www.moskva-group.ru

news.ners.ru


Смотрите также