Покупка квартиры в германии


Как купить квартиру в Германии в 2017 году

Автор КакПросто!

По немецкому законодательству иностранный гражданин имеет право без всяких ограничений приобрести в собственность недвижимость на территории Германии. Это может быть жилая недвижимость, коммерческая, а также земля без строений. Для совершения сделки необходим загранпаспорт и деньги.

Статьи по теме:

Инструкция

Для выбора объекта недвижимости желательно обратиться в агентство недвижимости, после чего совершить ознакомительный тур. Можно выбрать квартиру удаленно через Интернет и приехать в Германию к моменту совершения сделки. В Германии приобретение недвижимости происходит путем безналичного расчета. Поэтому обязательным условием является открытие счета в немецком банке. Для этого необходимо личное присутствие клиента. От иностранцев требуется загранпаспорт, подтверждение адреса проживания и корректно заполненные банковские формуляры. В отдельных случаях может потребоваться рекомендация. Счет открывается в евро.

Перед совершением сделки необходимо удостовериться в юридической чистоте приобретаемой недвижимости. Юридическая чистота проверяется в Поземельной книге, куда занесены все сделки по конкретному объекту, кредитная история и прочие финансовые показатели. Проверить информацию можно самостоятельно, либо с помощью нотариуса.

После проверки квартиры в Поземельной книге, составляется договор купли-продажи. Его необходимо заверить у нотариуса. Процедура перерегистрации прав собственности происходит в два этапа: предварительная регистрация прав собственности и окончательная регистрация. После того, как подписан договор купли-продажи, нотариус направляет заявку на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового владельца в Поземельный суд. Возможны два варианта расчетов между покупателем и продавцом. Покупатель имеет право напрямую перевести деньги на счет продавца, либо расчет может быть произведен с трастового счета нотариуса. Как только продавец получает деньги, нотариус повторно высылает в Поземельный суд заявку уже о внесении окончательной регистрации прав нового владельца. Весь процесс купли-продажи и перерегистрации прав собственности в Поземельной книге может занимать в среднем от 2 до 4 месяцев.

Обратите внимание

В обязанности нотариуса входит не только контроль сделки по купле-продаже, но и само проведение сделки.

Полезный совет

Налог на покупку недвижимости в Германии составляет 3,5%, в Берлине – 4,5%. Услуги нотариуса составляют 1,5%, гербовый сбор – 0,5%. Комиссия агентства обычно делится пополам между продавцом и покупателем.

Ежегодный налог на недвижимое имущество и землю составляет от 0,5 до 1,5% от стоимости недвижимости.

Статьи по теме:

Совет полезен?

Распечатать

Как купить квартиру в Германии в 2017 году

Не получили ответ на свой вопрос?Спросите нашего эксперта:

www.kakprosto.ru

Как купить квартиру в Германии: полезные советы

Первое условие успешной покупки собственной квартиры в Германии — умение ориентироваться в ценах и иметь общее представление о состоянии рынка . Для этого достаточно воспользоваться размещённой на нашем сайте системой поиска от крупнейшего немецкого портала недвижимости immobilienscout24.de. Сравнивая цены, учитывая особенности объектов, вы сможете лучше ориентироваться в данной нише рынка недвижимости. К вышеупомянутым особенностям, которые имеют непосредственное влияние на цену квартиры, можно отнести расположение дома в Германии, размер жилой и побочной площади, возраст дома, вид отопления, особенности оснащения и планировки квартиры и жилого комплекса в целом.

И вот, в итоге долгих поисков Вы уже почти решились купить квартиру в Германии  и обстоятельно её осмотрели, а в соразмерности запрашиваемой цены у Вас всё ещё нет уверенности? Чтобы окончательно развеять все сомнения, можно подключить к делу специалиста (Gutachter). При осмотре объекта эксперт может оценить реальную стоимость квартиры и проанализировать состояние дома, в котором она находится. Учитывая то, что покупка недвижимости подразумевает инвестицию значительной суммы денег, расходы по привлечению специалиста оправдают себя в любом случае. Особенно в случае покупки квартиры старой постройки профессионал может лучше Вас оценить вероятность и размер возможных в ближайшее время расходов на текущий ремонт объектов общего пользования (новая крыша, новые окна, новая система отопления, побелка фасада и т.д.). Кто, как не он в состоянии выявить имеющиеся недостатки и изъяны постройки: к примеру затопление подвала водой в прошлом, негерметичность и водопроникаемость крыши и стен.

Купить квартиру в Германии означает, что вам придётся нести долю расходов на ремонт и санирование объектов общего пользования. Поэтому стоит заглянуть  в прошлые счета за воду, газ, свет и т.д., чтобы сориентироваться в предстоящих дополнительных расходах (Nebenkosten). Не забудьте попросить у продавца все решения  общества собственников квартир (Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft), которые позволят Вам установить вид уже проведённых и предстоящих ремонтных работ и работ по санированию.

Помимо этого необходимо внимательно ознакомиться с документом, который называется Teilungserklärung. Именно в нём чётко ограничена та часть площади постройки, которая принадлежит владельцу квартиры. Полезно также поговорить не только с продавцом, которому нужна быстрая продажа квартир в Германии, но и с будущими соседями. Как часто происходят конфликты между жильцами? Намечаются ли в ближайшие годы работы по санированию дома? Какие проблемы в прошлые года возникали из-за изъянов постройки? Действительно ли идёт речь о тихом микрорайоне (как уверяет продавец)? Насколько хорошо транспортное сообщение? Какова инфраструктура микрорайона? Наличие вблизи крупных предприятий, загрязняющих воздух? Шум от транспорта? Насколько спокойно в выходные?

Не полагайтесь только на устные заверения, обещания и объяснения в ходе переговоров с продавцом. Очень важно настоять на внесение этих обещаний в договор купли-продажи (Kaufvertrag). Не в коем случаене соглашайтесь на частичную оплату «по-чёрному». В нотариально заверенном договоре купли-продажи должна быть указана полная стоимость квартиры. Оплата «по-чёрному», когда партнёры пытаются сэкономить на налогах, не так уж редко встречается в судебной практике. Во-первых,  вы подвергаете себя опасности быть привлечённым к уголовной ответственности за уклонение от налогов. Во-вторых, что может оказаться для Вас более болезненным, договор может оказаться недействительным.

Обычно проект договора купли-продажи предоставляется покупателю для ознакомления ещё до нотариального заверения. Необходимо не просто внимательно прочитать договор, но и понять его. Только лишь немногие в состоянии действительно вникнуть во все юридические формулировки многочисленных пунктов договора купли-продажи квартиры. Не стоит при этом конфузиться и стесняться того, что Вы не до конца поняли весь текст договора. Абсолютное большинство нормальных немецких граждан также имеют только поверхностное представление о подобных документах.

Чтобы избежать неприятной ситуации, тем более когда речь идёт об инвестиции крупной суммы денег, лучше всего вовремя обратиться за юридической помощью. Адвокат проконсультирует Вас по всем вопросам купли-продажи недвижимости и разъяснит непонятные для Вас пункты договора. Стоимость таких услуг по проверке правильности и грамотности оформления договора или по составлению самого договора зависит от размера вкладываемого капитала. Стоит учитывать и то, что после подписания договора, который возможно содержит невыгодные для Вас условия, практически ничего уже нельзя изменить. Расторжение договора может оказаться либо слишком дорогим, либо вообще невозможным. В случае неуверенности или сомнения лучше всего до нотариального оформления обратиться за советом к адвокату.

Продажа квартир и домов в Германии подлежит нотариальному удостоверению. Перед заключением договора покупателю рекомендуется ознакомиться самому или через нотариуса с содержанием поземельной книги (Grundbucheinsicht), в которой фиксируются все настоящие и предыдущие собственники недвижимости и, что не менее важно — обременения ипотеками и т. п. После проверки поземельной книги стороны, как правило, встречаются у нотариуса. Одновременного присутствия не требуется, стороны могут прийти к нотариусу по очереди. Купить квартиру или дом в Германии можно через представителя, для этого потребуется заверенная нотариусом и содержащая апостиль доверенность. Иногда нотариусы зачитывают договоры купли-продажи в очень быстром темпе. Если Вы что-то не поняли или не расслышали, не стесняйтесь перебить нотариуса и попросить его повторить или объяснить непонятое.

Важно знать, что переход права собственности на недвижимость происходит не после заключения договора купли-продажи, а после внесения нового собственника в поземельную книгу. На практике это выглядит следующим образом: во время заключения договора продавец поручает нотариусу произвести изменения в поземельной книге с условием, что покупатель оплатил покупную цену. После перевода денег продавцу или нотариусу документы об изменении собственника направляютя в учреждение, ведущее поземельную книгу.

В связи с тем, что между заключением договора купли-продажи и оформлением поземельной книги может пройти несколько недель, рекомендуется внесение в поземельную книгу сразу же после заключения договора пометки, указывающей на последующее вскоре приобретение недвижимости. Эта пометка служит безопасности покупателя. После изменения поземельной книги покупатель становится полноправным собственником. Вся процедура покупки занимает в зависимости от расторопности ведомств от 3 до 8 недель.

Возможно, вас также заинтересует «Налог на недвижимость в Германии» или «Квартиры в Мюнхене: обзор цен и рынка недвижимости».

 

pilschikov.ru

Личный опыт: покупка недорогой инвестиционной квартиры в Германии

Досье Prian.ruПокупатель: Наталья из МосквыРиэлтор: Immobilien-BonnРегион: Германия, Кельн и БишофсмайсОбъект: квартира и дачаЦена: €14000 и €5000Сделка: покупка на вторичном рынке в 2011 году (инвестиционная квартира в Кельне + дача в Бишофсмайсе, приобретенная в 2012-м также на вторичке).

- В России недвижимость некачественная, дорогая, соответственно малоликвидная, хотя и высокодоходная.

- Кельн - большой город, миллионник. Квартиры для съема здесь пользуются спросом.

- На деньги от аренды этой недвижимости ваш ребенок сможет снимать аналогичное жилье рядом со своим вузом или в университетском городе.

- Наталья, почему вы решили выбрать именно иностранную недвижимость, а не вложили деньги в российскую?  

- Я исходила из того, что в России недвижимость некачественная, дорогая, соответственно малоликвидная, хотя и высокодоходная. В качестве бонуса к покупке квартиры за рубежом я получила право на безвизовое перемещение по Европе. Кроме того, я могу приглашать своих друзей и родственников в Германию - благодаря наличию недвижимости в этой стране оформить визу для них становится значительно проще.

- А почему именно Германия, а не какая-нибудь другая европейская страна?

- Изначально рассматривала Венгрию, Австрию и Германию. В конечном итоге, я остановилась на последней. На мой взгляд, здесь самое лучшее соотношение цены и качества недвижимости.

- Ну тогда осталось только рассказать, почему Кельн...

- Я выбирала город для вложения средств исходя из из своих целей. Недвижимость мне нужна была для сдачи в аренду, а не для собственного проживания. Кельн - большой город, миллионник. Соответственно, квартиры для съема здесь пользуются спросом. Если дом в приличном состоянии, а квартира недорогая, то у нее высокая доходность.

- Вы хорошо знали ситуацию на немецком рынке недвижимости перед покупкой?

- Сложно все выяснить «от и до». Изучается определенный материал, создается определенное впечатление... Около полугода я серьезно занималась этим вопросом по всем трем странам, изучала законодательство. Взвешивала плюсы и минусы возможных сделок, их последствия.

- И  как долго выбирали подходящий объект, по каким критериям?

- Посмотрела около десяти вариантов вживую, а по интернету еще больше. Основные требования: умеренная цена, возможность быстрого оформления недвижимости, сдачи в аренду и получение дохода.

- Наталья, расскажите, пожалуйста, в двух словах о вашей покупке.

- Двухкомнатная квартира находится в многоквартирном доме. Он располагается в шести километрах от центра Кельна, в районе с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой. В доме есть квартиры разного метража, но вследствие того, что в районе проживает много иммигрантов, они все пользуются спросом. При хорошем качестве постройки стоимость квадратного метра совсем небольшая.  Покупка обошлась мне в €14 000, а на налоги и прочее оформление ушло еще около €1000-€1500.

- Вы все так хорошо рассказываете, неужели нет совершенно никаких недостатков?

- Главный недостаток, который может быть у доходного жилья – это нежелание арендатора в нем жить. Если спрос со стороны нанимателей присутсвует - проблем нет.

- Что представляет собой доходный дом в Германии, он чем-то принципиально отличается от российского многоквартирного дома?

- Прежде всего, дом в Германии - это стабильность и качество жилья. Это выражается во всем: организация управления и эксплуатации, стоимость коммунальных услуг, содержание жилья и общедомового имущества в многоквартирном доме. В России же состояние таких домов оставляет желать лучшего. Отечественные управляющие компании вообще ничего не гарантируют, ни ремонт, ни простое поддержание чистоты и порядка.

- Кто же и за какую плату управляет вашей квартирой?

- Моя управляющая компания - Immobilien-Bonn, через которую я и приобретала свою инвестиционную квартиру. Их услуги ежегодно обходятся в 8% от годового дохода от сдачи жилья. Кстати, нашла я их через ваш сайт.

- Приятно слышать... Как строятся Ваши отношения с нынешними арендаторами?

- Я с ними никак не соприкасаюсь, это ни к чему,  для этого мы и сотрудничаем с управляющей компанией. Сами арендаторы меня совершенно не интересуют. Живут там люди, довольны, и слава Богу. Меня волнует, насколько регулярно поступает от них оплата, а с этим проблем никогда не возникало. Она покрывает все расходы на эксплуатацию жилья.

- Какой доход после уплаты всех расходов приносит недвижимость? Все устраивает или рассчитывали на большее?

- Мы можем предполагать определенный уровень доходности, он варьируется. Порядка 10-15% от стоимости квартира приносит, и своими доходами я вполне довольна.

- Не рассматривали варианты коммерческой недвижимости?

- Все яйца в одну корзину не кладут, поэтому коммерческая недвижимость тоже может быть рассмотрена, но через некоторое время. Надо посмотреть, как работают наши партнеры, как окупаются подобные проекты.  

- Наталья, вы ведь владеете и другой недвижимостью в Германии...

- У меня еще есть квартирка в маленьком баварском городишке Бишофсмайсе. Там грибы, бассейн и все необходимое для спокойного отдыха. Это такое место,  куда можно периодически приезжать. Захочется на дачу – взял и поехал.

Цены там совершенно смешные. Сама квартира стоила €5000, а на налоги ушло около €600. Она находится в курортном комплексе с приличной инфраструктурой и хорошим качеством жилья. Апартаменты здесь небольшие, но уютные и с удобной планировкой. Есть все условия для приятного и спокойного времяпрепровождения. Можно отдыхать самой или сдавать.

Бавария сама по себе очень красива. Плюс, Германия настолько компактна, что не поездить по ней просто нельзя, а этот район как раз расположен между Германией, Австрией и Чехией. Эта такая "дача", откуда можно в любой момент стартовать в любую страну  - очень удобно. Кроме того, здесь чистый воздух, хорошие продукты, прекрасные дороги, множество туристических объектов, славные люди, потрясающей красоты места.

 

- Наталья, вы уже опытный покупатель, поэтому скажите, какой вы бы дали совет людям, которые только думают о приобритении инвестиционной недвижимости в Германии?

- Не надо торопиться. Немцы люди основательные, обдумывающие все свои шаги. Там не так как в России: попалась какая-то приличная квартира по очень хорошей цене, значит – держи ухо востро. Рынок в Германии защищен от серьезных мешенников. Сделки оформляются надежно, право собственности защищено лучше, чем в России. А недвижимость в этой стране – хорошее вложение. Здесь можно бывать самому, а если постоянно сдаете, то можно подумать о возможном обучении детей и даже внуков. На деньги от аренды этой недвижимости ваш ребенок сможет снимать аналогичное жилье рядом со своим вузом или в университетском городе.

 

Беседовала Екатерина ХолодоваФото предоставлены компанией Immobilien-Bonn

Условия цитирования материалов Prian.ru

prian.ru

Личный опыт: покупка трех квартир в Берлине. Германия

Досье Prian.ru

Покупатель: Лариса из Москвы

Риэлтор: L&B Immobiliya

Регион: Германия, Берлин

Объект: три квартиры

Цена: €59000, €68000, €60000

Сделка: 2013 год, вторичный рынок

* Мы думали, что это будет наш «первый блин комом», но все оказалось совсем не так. Получилось удачное капиталовложение. * За метр мы заплатили около €1100. Таких цен сегодня в Берлине нет даже в самых отдаленных районах. * Агент помогла мне снизить цену квартиры на €7000 и сделала скидку на свои услуги.

-  Сколько вы приобрели квартир? -  Три квартиры я купила за один год. В январе - одну, в марте - вторую и в сентябре - третью. Первые две - это инвестиционные вложения, а последнюю купили для себя просто потому, что она нам очень понравилась.  

- Давайте теперь по порядку. Почему решили покупать недвижимость в Берлине? - Германия нас давно интересовала. Там живут мои близкие друзья, к которым я езжу с 1997 года.  

Побывав в каждом уголке Европы (мой муж является директором турагентства), мы поняли, что Германия наиболее привлекательна для нас во всех отношениях. Нам там комфортно. Нравятся магазины, еда, цены, люди и то, что здесь много русских. Нравится порядок, который царит во всем. Мы с мужем уже давно решили, что будем потихоньку переправлять наши деньги в Германию.  

Мы переживали о том, как будет протекать процесс сделки. Поэтому начали аккуратно, с первой небольшой квартиры, чтобы понять, как все происходит. Думали, что это будет наш «первый блин комом», но все оказалось совсем не так. Получилось удачное капиталовложение.  

Купили квартиру в центре. В этом смысле большое спасибо агенту, с которым мы работали. Мы не знали Берлина, так как все наши друзья живут на юге Германии, поэтому поинтересовались, какой район города наиболее перспективен с точки зрения роста стоимости недвижимости. Агент дала нам однозначный ответ.  Мы воспользовались советом и, в результате, наша квартира за год подорожала на 30%.  

- Сколько вы заплатили за первую квартиру? - €59000. Площадь квартиры - 50 квадратных метров. Купили недорого, может быть потому, что продажа была срочная. Нас очень торопили. Получилось, что за метр мы заплатили около €1100. Таких цен сегодня в Берлине нет даже в самых отдаленных районах.  

Сейчас квартира оценивается минимум в €85000. А с учетом того, что евро вырос на 20%, в рублях она подорожала практически в два раза.  

Вторую квартиру мы купили потому, что у нас появились деньги. Недвижимость была с арендатором, как и первая. В Германии практически все квартиры с арендаторами, пустую найти сложно. Она также находится в центре, в 50 метрах от метро Шарлоттенбурга, около одноименного замка. Великолепное место. Квартира расположена на первом этаже, а с балкона есть выход в собственный садик - терраса порядка 10 квадратных метров. Квартира однокомнатная, но большая - 52 «квадрата». Просторный холл имеет своеобразную нишу, из которой легко можно сделать детскую комнату, кухня, нестандартная ванная комната -  обычно в Германии они узенькие и маленькие. Мы купили это жилье за €68000. Сегодня оно оценивается минимум в €100 000.  

Третью квартиру приобрели для себя. Нам очень нравится ее местоположение. Когда мы первый раз приехали в Берлин, остановились в отеле на юго-западе города в элитном районе Штеглиц и потом всегда брали апартаменты и отели именно здесь. Когда появилась возможность приобрести жилье в этом районе, мы с мужем сразу посмотрели квартиру и однозначно решили - берем!  

Район аккуратненький, по большей части застроен особняками и виллами. Многоквартирных домов всего два или три, и они малоэтажные. Мы купили жилье на первом этаже такого трехэтажного дома. Всего в нем около 9 апартаментов, каждый из которых имеет свой собственный вход.    

Дом находится рядом с ботаническим садом и лесом. Открываешь квартиру и сразу оказываешься на природе. Красота и тишина.  

Для нас было важно оказаться в такой культурно-эстетической среде, где нет приезжих: арабов, турок... А их в Берлине немало. В этом же районе их нет. Даже малообеспеченных немцев не найти. Только состоятельная интеллигентная публика.

- Район отличный. А что можно сказать о его инфраструктуре? - Здесь все необходимое есть. И, к тому же, есть такая особенность, неподалеку находится главная шопинг-улица Берлина. Поэтому рядом магазины продовольственные, промтоварные, брендовые магазины одежды и рестораны.

- Вы владеете немецким? - Учим. По-английски я говорю свободно, а вот немецкий мы всей семьей активно изучаем. В Германии говорим только по-немецки. Пока, конечно, с ошибками, но общаемся. Можем поддержать разговор с соседями и с почтальонами.  

- Как вас приняли? - Прекрасно. Знаете, все зависит от человека. Мнение о том, что русских не любят, ошибочно. Относятся замечательно, с нами все здороваются. Никто ни разу не спросил, откуда мы приехали, как тут оказались. Просто все увидели, что мы здесь живем, познакомились, спрашивают, как дела, какая погода.  

- Может к чему-то все-таки пришлось привыкать или перестраиваться? - Привыкать мало к чему пришлось. Жизнь в Германии идет по устоявшимся стандартам, которым много-много лет. Здесь ничего не меняется, в нужный магазин можно зайти с закрытыми глазами и купить все необходимое.  

Единственная проблема, с которой мы столкнулись, это коммуникации. Вопрос этот до сих пор не решен. В России единый ЖЭК, где мы за все платим и можем проконсультироваться по любому вопросу. А здесь каждая компания отвечает сама за себя. За свет нужно платить в одной организации, за воду - в другой, за газ - в третьей, интернет - в четвертой, ТВ - в пятой. Надо общаться с огромным количеством коммерческих структур, чтобы обеспечить свою квартиру всем необходимым. Например, у меня до сих пор не работает телевизор. Только недавно нашла компанию, причем благодаря нашему садовнику, которая разблокирует мне антенную розетку.  

- Получается, при покупке квартира всеми коммуникациями обеспечена, но их нужно «разблокировать». - Да, когда квартира продается, она полностью обесточивается, временно отключаются все коммуникации. В Германии, если владелец жилья меняется, то абсолютно все структуры об этом знают и договоры расторгаются. Новому хозяину нужно заново их заключать.  

- Вас об этом предупредили? - Нет. Я даже агенству, через которое покупала квартиру, посоветовала ввести такую услугу. Чтобы не только предупреждали, но и помогали все переподключить.

Есть и еще особенности, которые для нашей страны не свойственны. Например, мы купили квартиру, постоянно жить в ней не собираемся. Все организации знают, что в квартире гипотетически будет проживать четыре человека. Специалисты в эксплуатирующих компаниях рассчитали, что это количество людей в месяц должно потреблять электричества на €100. И выставили нам такой счет.

Я снимаю показания со счетчика, предоставляю им, говорю, что мы не живем в этой квартире и тратим гораздо меньше. Мы и €10 в месяц не тратим. На что мне говорят, что необходимо оплачивать рассчитанную сумму.

Оплатим  год - это получится €1200, а разницу вернут обратно гораздо позже. Странная система учета. С ней надо бороться. У меня сейчас третий месяц проходит, я приношу показания и каждый раз отмечаю, что пользуюсь электричеством на сумму в 10 раз меньше.

И так за все - вода, свет, газ. Каждая организация «прикидывает», сколько вы должны платить и выставляет счета. Причем разницу вернут не в конце этого года, когда сделают пересчет, а только в конце следующего. То есть пересчет будет в конце 2014, а деньги я получу в конце 2015. Переплачу я около €2000.

- Сейчас во сколько вам обходится квартира ежемесячно? - В €253.  

- Расскажите о самой квартире подробнее… - Квартира маленькая - всего 30 метров. Это студия. Заходишь в нее - маленький коридорчик, из него - дверь в очень уютную маленькую ванную и 25-метровую комнату - это зал с «закуточком» под кухню. Проводим здесь ежемесячно минимум неделю. На Новый год, на шопинг-неделю, потом на майские праздники поедем, может, летом.  

Недвижимость мы покупали с чистым немецким ремонтом. Это белые потолки, белые выкрашенные стены, а на полу либо ковролин, либо ламинат. Больше ничего.

 

- Всю мебель и технику вы сами покупали? - Да. Где-то за €3000 мы всю квартиру обставили. Меблировали ее не в Икее, а в более дорогих магазинах. И это с холодильником, микроволновкой, посудомойкой и стиральной машиной!  

В Германии цены невысокие. При желании можно было уложиться в €1000. Здесь есть прекрасные порталы типа нашего Avito, где можно найти новые вещи совсем дешево и даже бесплатно. В стране дорого обходится вывоз мебели и техники. Например, холодильник возрастом два-три года, отдают бесплатно.  

Немцы очень аккуратные, поэтому вещи выглядят, как новые. Мы, правда, покупали все новое, только велосипед приобрели у людей за €70. Но он был в отличном состоянии.  Кстати, во всех квартирах есть филлеры, такие кладовочки-подвальчики - очень удобная вещь, причем немаленькие.  

-Не планируете переезжать в Германию на постоянное жительство? -Нет. В Германии мы отдыхаем, а в России работаем и зарабатываем. К тому же, до Берлина легко добраться. Самая лучшая автомагистраль - это Москва-Берлин. За 17 часов мы доезжаем от дома до дома. Летом ездим на машине.  

Мы уже знаем, в какое время нужно проходить таможню, чтобы и с той и с другой стороны выйти за полчаса. Это удобно и быстро. Если не машина, то заранее покупаем билеты на самолет. Уже сейчас мы приобрели билеты на декабрь 2014-го. Билет «туда-обратно» взяли за €120. И рейсов - «миллион».  

- Какие у вас отношения с арендаторами ваших инвестиционных квартир? Вам помогает какая-то управляющая компания? - Мы сразу обратились в специальное домоуправление, которое взяло нашу недвижимость на обслуживание. Сначала первую квартиру, а потом вторую и третью. Получается, что я ничего не плачу, ничего не делаю. А прибыль от квартир гасит услуги агентства и платежи по нашей личной квартире. Живых денег я не получаю.  

В Берлине самая низкая прибыль от аренды по стране. Цены на недвижимость высокие, а арендная плата примерно одинаковая по всей Германии. За две наши квартиры со всеми вычетами выходило бы максимум €250 в месяц. Несравнимо с Москвой.

- Вы должны с прибыли платить налоги в Германии, как у вас это происходит? - Я еще ни разу не платила. У меня только прошел первый год, я должна до первого мая подать декларацию. Еще ее не составляла, но знаю, что если прибыль меньше €4000, то налогом она не облагается. А у нас значительно меньше. Поэтому я просто аккуратненько все заполню, подам декларацию, а платить ничего не придется.  

- Домоуправление, с которым вы работаете, нашли сами? - В агентстве посоветовали. Сказали, что есть партнеры, компания, которая обслуживает русскоязычных клиентов. Но никто не настаивал, и спокойно можно было выбрать другой вариант.  

С ближайшего лета я хочу отказаться от услуг управляющей компании и заняться всем сама. В первую очередь потому, что мне это интересно. И экономия будет. Сейчас ежемесячно мы порядка €90 отдаем за услуги компании.  

- А с арендаторами вы лично знакомы? - Конечно, мы же смотрели квартиры перед покупкой. Квартиросъемщики - классические столичные немцы.  

- Не боитесь, что будут сложности с самостоятельным управлением недвижимостью из-за того, что вы в России, а не в Германии. - Не боюсь, потому что мы часто бываем в Германии.  Также у меня в стране живут друзья, которые при необходимости помогут разрешить все вопросы.

Кроме того, так совпало, что арендатор одной из наших квартир – учитель немецкого языка. И скоро мы начинаем наши совместные уроки. Из-за этого мы наверняка станем с ней ближе, поэтому она мне в некоторых вопросах тоже поможет.  

- Дайте совет тем, кто только планирует покупку квартиры в Германии. - Я сама была на всех сделках, изучала договоры, хотела во всем хорошенько разобраться. Поэтому могу точно сказать, что все зависит от типа недвижимости.  

При покупке инвестиционного жилья очень важно четко понять, какого рода вложение вы планируете сделать: краткосрочное или долгосрочное. Нас краткосрочное вложение не волновало, поэтому купили квартиру в Берлине. Я знала, что не буду зарабатывать на аренде - доход минимальный. Но сама стоимость  квартиры будет расти. Берлин является самой недооцененной столицей Европы, и цены будут идти вверх.  

Что касается краткосрочных вложений для получения прибыли с аренды, надо хорошо разобраться с местностью. В больших городах прибыли не получишь. Это должны быть небольшие города Саксонии или Северного Рейна-Вестфалии. В тех городах, где легко сдать жилье, цены невысокие, а арендная плата, по сравнению с ними, большая. Там прибыль может достигать 15% годовых.  

Мы сейчас планируем сделать вложение в дом - это уже будут краткосрочные инвестиции. К тому же, с перспективой на получение ВНЖ. Планируем купить многоквартирный дом, который успешно сдается в аренду, чтобы получать доход не от одной, а от нескольких квартир.  

Рассматриваем Саксонию, возможно, город Плауэн. Есть очень большая вероятность получить от немецкого банка ипотеку на покупку именно многоквартирного дома. Ориентировочно под 4% годовых. Для этого планируем продать нашу первую квартиру.

У нас будет две квартиры в качестве долгосрочных инвестиций и дом, который позволит получать ежемесячную прибыль, что поможет более спокойно и стабильно существовать.

При покупке жилья «для себя»  надо очень хорошо знать местность и понимать, что она тебя действительно радует и приносит удовольствие. Надо приехать раз, два, и интуиция обязательно подскажет, твоя это квартира или нет. Конечно, очень важна жилищно-коммунальная плата. Надо смотреть, может у дома в ближайшее время планируются какие-то серьезные ремонтные работы, это обязательно скажется на ежемесячных взносах. Платеж может стать неожиданным и «колючим». Например, наши друзья купили квартиру в доме, который ожидал большой ремонт. Бывший хозяин до этого целый год не платил необходимые взносы в общую кассу, и им пришлось единовременно заплатить €24000.  

Кстати, на стоимость может серьезно повлиять и агент. Наш помог снизить цену квартиры на €7000 и сделал скидку на свои услуги.

Беседовала Екатерина Холодова

Фото: Prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

prian.ru


Смотрите также